英国的“以租养房”投资

英国的“以租养房”投资

发布于 2018-05-10 其它新聞 作者：

买房贷款

在英国买房可以办两种贷款，自住用房的贷款本息一起付，和咱们国内差不多。另一种叫Buy-to-Let Mortgage “以租养房”型贷款，在英国做房产投资一定要知道它。以租养房， 顾名思义，就是是买一套房，用租金来偿还月供和其他费用。值得注意的是，以租养房大都是贷款期内只还利息，叫 interest only，本金要等贷款期结束时一次性还清。
比如，你问银行借了一笔 50万英镑的interest only, 假设年利率5%，你每年只需还 50 X 5% = 2.5万的利息，每个月大概2,080 磅。贷款期满后，你再把50万的本金一次性还给银行。(这里为了讲起来容易，咱们先忽略所有的税费)

Repayment Mortgage
对比本息一起还的贷款，英国叫repayment mortgage。同是50万英镑，假设5%年利率，还款期放到最长的25年，你每个月要还大概2,930磅，比 interest only 每月要多还近1,000磅，不过好处是等到25年期满你就不欠银行本金了。
咋一听起来，interest only 很不合适，期满后还得自己想办法还清本金，而且利息累积起来也要比本息一起付的repayment多一些。
的确，如果是长期持有的自住房，当然本息一起还合适。但是作为投资型房产，interest only 绝对更有优势，原因有三 :
首先
从长期看，通货膨胀会帮你解决一大部分问题，25年以后的50万肯定没有现在的50万值钱。
其次
投资型的房产大都是要等涨价后卖掉赚取价差的，而你欠银行的本金不会因为房价上涨和通胀而变。
第三
也是最重要的，就是现金流。以租养房一定要保证每个月带来正现金流，如果你投资的所有房子都要每个月要从自己腰包里添钱，会很影响生活质量。Interest only 的月供比本息一起还的低很多, 这样就可以保证房子的月租覆盖贷款和其他费用，不给你带来额外花费。
举个真实的栗子
举一个真实 的例子：我们一个客户准备在伦敦 Canary Wharf 金丝雀码头投资个一居室。房子本身45万英镑，买房要交一个2.6万的印花税和2,000 磅的律师费，我们为了简便计算，就用个整数50万。 他申请了LTV 50% 的 Buy-to-Let 贷款， 也就是贷款额是房子总价的50%，自己首付25万 。按照他目前的情况，银行出了如下的评估，前5年大概他每个月还700英镑利息。
这一个非常适合利用杠杆效益投资的房产。金丝雀码头目前10万白领，很多从事金融行业。客户要买的这个51平米的公寓离金融中心和地铁站走路不到10分钟，非常好租。目前看，相似的公寓在rightmove上大概每月能租1,300-1,500磅，咱们保守估计1,300磅。(对了，推荐两个英国版的搜房网http://rightmove.co.uk 和 http://zoopla.co.uk ) 。

客户人在国内，所以这个房子要给中介做出租托管，费用大概是租金收入的10%。新公寓出问题比较少，不过我们还是要预估一笔维修费用，一般公寓为房租的5%，独栋小楼10%，当然实际情况要看房子和运气。保守起见，我们再假设一年一个月的空房期，也就是每年收11个月租子。
客户每月的营收是这样的
所以，还了房贷和其他费用之后，这个房子每年至少能给客户带来4,455磅的正现金流，按照8.5的汇率，大概37,800 人民币，够他养车加油的了。
精彩的还在后面:
刚才提到，这个公寓位于金丝雀码头，相当于上海的陆家嘴，北京的金融街，附近房源本来就供不应求，未来10年这里还要增加6万上班族。还有，到2018年，这块会开一个Crossrail (横贯城铁)的大站点 。曾经听一个中介跟客户说：“Crossrail 沿线的房产必须要买，价格一定翻倍。” 我觉得这个说法有点忽悠，目前官方预计Crossrail 新站点开通会让站点1.2公里范围内的住宅价格在现有涨幅基础上再涨25%，举例说，如果这个地段房价本来就要涨10%， Crossrail 会让房价上涨10%+25%=35%。
过去5年金丝雀码头附近的公寓涨了大约50%，考虑到未来 Crossrail 的开通和在职人口大幅增长，我们可以很自信预计这个 50万的公寓5年后价格升至75万英镑
客户5年后卖房的时候
别忘了，整个过程，他的实际投入就是买房子时候的首付25万英镑。也就是，他用5年的时间和25万的本金，赚来了27万利润，年回报率超20%，赶上股神巴菲特了。而且所有的租赁及维护工作都委托给了中介，他除了一买一卖走走手续，并不用占用自己太多时间和经历。

别忘了，整个过程，他的实际投入就是买房子时候的首付25万英镑。也就是，他用5年的时间和25万的本金，赚来了27万利润，年回报率超20%，赶上股神巴菲特了。而且所有的租赁及维护工作都委托给了中介，他除了一买一卖走走手续，并不用占用自己太多时间和经历。

英国有不少当地人和华人用这种 Buy-to-Let 方法全职炒房，这种方法可以行的通的三个最重要的前提：
  1. 英国的房租回报率比较高，房租可以做到覆盖贷款和其他费用
  2. 银行允许这种以租养房只还利息的贷款
  3. 很多地段，比如伦敦，房产因供不应求，价格上涨趋势稳定
英国是允许外国人申请以租养房贷款的，对签证之类没有要求。但是申请 Buy-to-Let 贷款对申请人的财信状况和房租收入有门槛，大多银行或借贷机构对于外国人申请 Buy-to-Let 贷款的要求如下:
  1. 最低贷款额 25万英镑
  2. 最高能贷房屋全款的 60% （LTV 60%）
  3. 月租收入要高于贷款月供25%（贷款利率按5%算）
  4. 提交英文版的能证明申请人经济实力的文件
最后
这些东西比较细碎就不多讲，大家有问题可以留言给官微要详细资料。作为海外投资人，最好联系一个靠谱的投资顾问，协助你料理整个投资过程。