英国的“以租养房”投资

英国的“以租养房”投资

买房贷款

在英国买房可以办两种贷款,自住用房的贷款本息一起付,和咱们国内差不多。另一种叫Buy-to-Let Mortgage “以租养房”型贷款,在英国做房产投资一定要知道它。以租养房, 顾名思义,就是是买一套房,用租金来偿还月供和其他费用。值得注意的是,以租养房大都是贷款期内只还利息,叫 interest only,本金要等贷款期结束时一次性还清。
比如,你问银行借了一笔 50万英镑的interest only, 假设年利率5%,你每年只需还 50 X 5% = 2.5万的利息,每个月大概2,080 磅。贷款期满后,你再把50万的本金一次性还给银行。(这里为了讲起来容易,咱们先忽略所有的税费)

Repayment Mortgage
对比本息一起还的贷款,英国叫repayment mortgage。同是50万英镑,假设5%年利率,还款期放到最长的25年,你每个月要还大概2,930磅,比 interest only 每月要多还近1,000磅,不过好处是等到25年期满你就不欠银行本金了。
咋一听起来,interest only 很不合适,期满后还得自己想办法还清本金,而且利息累积起来也要比本息一起付的repayment多一些。
的确,如果是长期持有的自住房,当然本息一起还合适。但是作为投资型房产,interest only 绝对更有优势,原因有三 :
首先
从长期看,通货膨胀会帮你解决一大部分问题,25年以后的50万肯定没有现在的50万值钱。
其次
投资型的房产大都是要等涨价后卖掉赚取价差的,而你欠银行的本金不会因为房价上涨和通胀而变。
第三
也是最重要的,就是现金流。以租养房一定要保证每个月带来正现金流,如果你投资的所有房子都要每个月要从自己腰包里添钱,会很影响生活质量。Interest only 的月供比本息一起还的低很多, 这样就可以保证房子的月租覆盖贷款和其他费用,不给你带来额外花费。
举个真实的栗子
举一个真实 的例子:我们一个客户准备在伦敦 Canary Wharf 金丝雀码头投资个一居室。房子本身45万英镑,买房要交一个2.6万的印花税和2,000 磅的律师费,我们为了简便计算,就用个整数50万。 他申请了LTV 50% 的 Buy-to-Let 贷款, 也就是贷款额是房子总价的50%,自己首付25万 。按照他目前的情况,银行出了如下的评估,前5年大概他每个月还700英镑利息。
这一个非常适合利用杠杆效益投资的房产。金丝雀码头目前10万白领,很多从事金融行业。客户要买的这个51平米的公寓离金融中心和地铁站走路不到10分钟,非常好租。目前看,相似的公寓在rightmove上大概每月能租1,300-1,500磅,咱们保守估计1,300磅。(对了,推荐两个英国版的搜房网http://rightmove.co.uk 和 http://zoopla.co.uk ) 。

客户人在国内,所以这个房子要给中介做出租托管,费用大概是租金收入的10%。新公寓出问题比较少,不过我们还是要预估一笔维修费用,一般公寓为房租的5%,独栋小楼10%,当然实际情况要看房子和运气。保守起见,我们再假设一年一个月的空房期,也就是每年收11个月租子。
客户每月的营收是这样的
所以,还了房贷和其他费用之后,这个房子每年至少能给客户带来4,455磅的正现金流,按照8.5的汇率,大概37,800 人民币,够他养车加油的了。
精彩的还在后面:
刚才提到,这个公寓位于金丝雀码头,相当于上海的陆家嘴,北京的金融街,附近房源本来就供不应求,未来10年这里还要增加6万上班族。还有,到2018年,这块会开一个Crossrail (横贯城铁)的大站点 。曾经听一个中介跟客户说:“Crossrail 沿线的房产必须要买,价格一定翻倍。” 我觉得这个说法有点忽悠,目前官方预计Crossrail 新站点开通会让站点1.2公里范围内的住宅价格在现有涨幅基础上再涨25%,举例说,如果这个地段房价本来就要涨10%, Crossrail 会让房价上涨10%+25%=35%。
过去5年金丝雀码头附近的公寓涨了大约50%,考虑到未来 Crossrail 的开通和在职人口大幅增长,我们可以很自信预计这个 50万的公寓5年后价格升至75万英镑
客户5年后卖房的时候
别忘了,整个过程,他的实际投入就是买房子时候的首付25万英镑。也就是,他用5年的时间和25万的本金,赚来了27万利润,年回报率超20%,赶上股神巴菲特了。而且所有的租赁及维护工作都委托给了中介,他除了一买一卖走走手续,并不用占用自己太多时间和经历。

别忘了,整个过程,他的实际投入就是买房子时候的首付25万英镑。也就是,他用5年的时间和25万的本金,赚来了27万利润,年回报率超20%,赶上股神巴菲特了。而且所有的租赁及维护工作都委托给了中介,他除了一买一卖走走手续,并不用占用自己太多时间和经历。

英国有不少当地人和华人用这种 Buy-to-Let 方法全职炒房,这种方法可以行的通的三个最重要的前提:
  1. 英国的房租回报率比较高,房租可以做到覆盖贷款和其他费用
  2. 银行允许这种以租养房只还利息的贷款
  3. 很多地段,比如伦敦,房产因供不应求,价格上涨趋势稳定
英国是允许外国人申请以租养房贷款的,对签证之类没有要求。但是申请 Buy-to-Let 贷款对申请人的财信状况和房租收入有门槛,大多银行或借贷机构对于外国人申请 Buy-to-Let 贷款的要求如下:
  1. 最低贷款额 25万英镑
  2. 最高能贷房屋全款的 60% (LTV 60%)
  3. 月租收入要高于贷款月供25%(贷款利率按5%算)
  4. 提交英文版的能证明申请人经济实力的文件
最后
这些东西比较细碎就不多讲,大家有问题可以留言给官微要详细资料。作为海外投资人,最好联系一个靠谱的投资顾问,协助你料理整个投资过程。