在英国买房,和在中国有什么区别?

在英国买房,和在中国有什么区别?

20187针对购买公寓朋友的各种问题,这期咱们就讲一下在英国买公寓和国内的区别,希望对大家有帮助。

●●● 产权

中国是70年使用产权,之后归国家。英国买房产权分两大种:lease hold 租赁产权和freehold 永久产权。

永久产权freehold 一般是买地皮或是买带院子的house 才有,意思就是这块地皮永远都是持有人的,可以无限传承。

中国投资者更常见的是租赁产权leasehold,英国几乎所有的公寓都是租赁产权。这是个什么概念呢?这块地皮的永久产权持有人,把使用权长期租给公寓的主人也就是租赁产权持有人。每年,公寓的主人要交ground rent 地租。公寓的租赁产权期限都很长,从125年到999年不等,而且根据现在的政策,leasehold 可以付很少的钱再续租90年,续租最好是在现在的租约还剩95年的时候就开始,这样手续费比较便宜。

地租没什么可害怕的,是一个象征费用,基本上一年200-500磅。

有的投资者会想,租赁产权不如永久产权好。其实完全不必多考虑,原因有三:

1. 在英国,只要买公寓就是租赁产权,咱也没有其他选择。

2. 一般钢筋混凝土结构的建筑寿命是50-80年,相比这个公寓本身的寿命,90年以上的产权年限都是没问题的。

3. 英国的租赁产权到期了是可以续租的,不会说租赁产权到期了房子还在,就把房主人们轰出来,政府都不傻,这种关系到民生和社会稳定的政策是不会差事儿的

有人会想着海外买房是为了传承,没有永久产权心里不爽。公寓本身就不是能传承好几代的产业,最多传到第三代楼体也就很旧了。一般英国的公寓持有5-15年就转手卖了。如果咱想要世世代代的传承好几百年,那最好去城外人口稀少的地方,买一块地皮。

不管是永久产权还是租赁产权,都是在英国的HM Land Registry 注册的,都是政府承认的有法律效应的所有权。

插个嘴,为啥英国政府部门前面都加HM,这个是Her Majesty’s,也就是女王陛下的政府部门,不知道过两年女王退休了,传给查尔斯王子,要不要改成His Majesty.

另外英国没有房产证这个东西,腐国政务电子化程度挺高,土地注册信息在land registry 土地注册局官网上可以查到,如有需要可以交3磅印一个官方打印版。 这些知道一下就好,反正产权注册都是律师帮买家做的,这也引出了英国买房和我们的另一大区别

●●● 律师

在英国,只要是买房子,都必须通过solicitor,这个是硬性规定,即使咱们是买非常标准化的全新公寓,这个步骤也节省不了。另外,能代表咱们的,必须是在英国从业的,加入了英国的律师协会的律师,别的不可以。一般地产中介都会推荐买房律师,投资者不用自己找。

那律师都干什么呢?基本上就是帮买家审合同,审房子相关信息,跑土地注册,交印花税,代表买家给开发商付款。对的,除了预定房子交的几千块英镑,英国买房的大部分款项都是通过律师代付的,咱们买房的钱是要先打到律师账户,然后由律师理清法务程序后,再打给开发商。

虽然说买房律师是代表咱们买家,保护买家权益,但也不能充分依靠律师,咱们中国买家有两个要注意的:

1. 一般律师的评估都比较程式化,有些房子的问题他不会发现,更不会告诉你这个房子是不是一个好的投资,这个判断还需投资者自己来做。

2. 所有的律师在接受客户的打款之前,都有义务做一个反洗钱调查。近来,很多大陆客户用香港账户蚂蚁搬家的手法把钱弄出去买房,如果准备工作不到位,有可能被脑子僵直的英国律师指出来。这个应对起来不难,一个是换钱的时候有些注意事项要做到,另一个就是选个比较理解中国买家情况的律师。这方面有问题,大家可以咨询我们。

中国的房产税嚷了很久还没推行。在欧美国家,这个挺普遍了。美国是一年交大概1-2%,每个州的点数不一样,也有更低的。英国是买房时候一次性交一个StampDuty 印花税,这个上期咱们有详细讲过,欢迎回到第10期参阅。

另外一个就是房东的收入所得税:在英国,工资,以及房租等资本类收入都要交一定比率的收入所得税。这个起征点大概是1.15万磅,所有净收入加一起11509磅到以下不交税,以上部分交20%,有超过33500的部分,就要交40%,不过这个阶段很少有海外房东能达到。如果用包租公司,这个税是一般他们代缴的。

贷款

英国的贷款分两种,Repayments 和Interest only 。Repayments 就是本息同还,和中国的差不多,咱中国没有的是Interest only 就是只还利息贷款,本金是在贷款到期的时候一次性还请。

说到这,强调一下,中国人是完全可以在英国贷款买房的,不需要有英国居留身份或在当地有收入。如果房子用于出租,要申请Buy to Let 以租养房型贷款,就是用房租去还月供。贷款涉及的的细节比较多,有问题可以问我们,我也打算以后单独写一期,详细讲一讲。

除了贷款种类和咱们国内有区别,贷款发放的时间也和中国稍稍不同。英国的贷款一般是交房之后给的,期房需要交房前3-6个月做贷款申请。如果你现在买一个2020年初交房的期房,贷款申请要在2019年中下旬做,贷款发放会交房的时候,月供也是房子下来的时候开始还。如果不太确定自己能不能取得贷款,可以联系我们做一个免费评估。

另外一个区别就是贷款中介,国内贷款申请人一般直接去某一家银行审贷。英国申请贷款很多都是先找个贷款中介Mortgage Broker, 他们会根据申请人的材料去为申请人从众多银行和放贷机构的产品中匹配最合适的贷款,同时也保证了比较高的申请成功率。

炒楼花

国内针对期房完工前转让的规定比较模糊。在英国大部分的公寓期房是可以转卖一次的,就是俗称的炒楼花。

早年香港和新加坡投资者特别喜欢在英国干这个。如果房子总价100万。2020年交房,现在预付了25万,2019年的时候,有人出价110万要从你那买下来,你同意了,就相当于用25万赚到了10万,投资回报率挺高的。

但是我不建议个体投资者去这个模式去投机,因为个人力量比较小,对一个或几个单元的控制几乎为零,房子价格走势全靠外部因素,万一楼花没卖出去,该付尾款的时候钱又不够,就会陷入麻烦。炒楼花能赚到钱的,是那种专业的机构投资者,从开发商那里拿下很多个单元,然后把后期的包装销售等等全都拿下来,通过多种手段加大对价格的控制,以保证安全。

●●● 装修

近年来,国内越来越多的开发商都提供精装修了,但是毛坯房还是非常普遍。在英国买公寓毛坯房基本不存在,新房都是带精装修,带厨电。自己配个家具就能住了。 而且英国公寓的物业不提倡业主自己装修,装修需要向物业报批。

说到这,有一个细节挺有趣,就是洗碗机和烤箱。国内很少的物业会在交房时带这两个东西,英国物业交房带烤箱和洗碗机还挺普遍的。除非是特别贵的器皿,大多英国人都会直接扔进洗碗机,不少人觉得用手洗碗不干净且浪费水。

面积

和中国不一样,英国的房子没有建筑面积和使用面积的区别。一般宣传材料里面给的都是GIA Gross Internal Area,内部使用面积。这个面积不包括阳台、外墙厚度、以及公摊区域。另外英国人的计量单位和我们不一样,面积用平方英尺,10.76个平方英尺是一个平方米。

质量承保

国内好像不是特别多,但英国的新建住房大多数具有NHBC(英国国家房屋建筑委员会)的10年保险,这个保险是由房产开发商提供给购房者的。保险覆盖“房屋建造结构性”的损害,比如地基、墙面、屋顶、楼梯等出的问题。

层数

英国的楼层数比咱们少一个,因为他们的第一层叫ground floor, 第二层才开始叫First floor, 然后逐级往上加。比如,选了first floor的公寓, 其实是咱们意义上的二层。

另外就是不吉利的数字,英美人不忌讳4 但是老派的人不喜欢13,有的公寓和大多数酒店都会省去13层。

13这个数为什么不吉利的解释很多,最普遍的说法是,耶稣的12位门徒之一的犹大正是最后的晚餐上的第13位宾客。由于犹大的背叛,导致耶稣最终被钉死在十字架上。